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问:2018二手房土地增值税计算

时间: 2018-03-12 来源:[专一网]    人看过收藏收藏

专一网解答:

纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。
>>土地增值税的计算
1、纳税人:卖方;
2、税率:1%或减除法定扣除项目金额后按四级超率累进税率征收;
3、优惠政策:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的免征;个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年(含)以上的免征,满3年(含)未满5年的减半征收,未满3年的按规定计征;个人拥有的普通住宅在转让时免征土地增值税;对个人之间互换居住住房的,经税务机关核准后可以免征土地增值税;将房屋产权赠与直系亲属或承担之间赡养人义务人的免征土地增值税。
4、计算公式:
土地增值税=增值额×税率-扣除项目合计×速算扣除系数
增值额=核定价(含税)-增值税-扣除项目合计
扣除项目合计=买入价格+买入契税+附加税+本次印花税+折旧
折旧=买入价格×5%×年限
增值率=增值额/扣除项目合计
扣除项目金额主要包括以下三个部分:
(1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
(2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。
根据21号文件规定:纳税人转让二手房,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让二手房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定,实行核定征收。
>>特别提醒:
1、卖家需要提供当初买进的全额购房发票、契税发票、买卖合同等原始凭证。如果不能提供原始购入发票的,需要重置评估。如果做了重置评估的增值税按照全额征收,土地增值税正常计算抵扣项目。
2、折旧年限:超过半年算1年,不满半年视为0(如购入发票的日期为2015年3月5日,本次出售审税日期为2017年7月1日,则折旧年限为2年,如果本次出售审税日期为2017年12月1日,则折旧年限为3年)
3、非居审税前需要提前办理评估手续,评估公司为交易中心指定的三家评估公司,时间为10个工作日。
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